Regler ved kjøp og salg av bolig

Hva er avhendingsloven?

Avhendingsloven er loven som regulerer kjøp og salg av fast eiendom i Norge. Loven beskriver hvilke rettigheter og plikter kjøper og selger har, hvilke opplysninger som må gis om boligen og når kjøper kan reklamere på feil eller mangler.

Kort fortalt har selger fått et tydeligere ansvar for å opplyse om boligens tilstand, samtidig som kjøper forventes å sette seg grundig inn i tilstandsrapporten og de øvrige salgsdokumentene.

Det er viktig at kjøper leser tilstandsrapporten nøye. Forhold som er tydelig beskrevet i tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter, vil som hovedregel være kjøpers ansvar.

Det skal også tas hensyn til boligens type, alder og synlige tilstand. En kjøper kan normalt ikke ha de samme forventningene til en eldre bolig som til en ny bolig. 

Som kjøper bør du derfor lese hele tilstandsrapporten og salgsoppgaven før du legger inn bud. Vær spesielt oppmerksom på beskrivelser av fukt, våtrom, drenering, tak, elektrisk anlegg og konstruksjoner som ikke er undersøkt.

Er du usikker på betydningen av et avvik eller på hva en utbedring kan koste, bør du be megleren, den bygningssakkyndige eller en relevant fagperson om en nærmere forklaring før budgivningen.

Etter lovendringen i 2022 må kjøper som utgangspunkt selv dekke tap og kostnader ved mangler opp til 10.000 kroner. Beløpet er en egenandel ved mangler og betyr ikke at hver feil som koster mer enn 10.000 kroner å utbedre, automatisk gir rett til prisavslag eller erstatning. 

Tilstandsrapporten erstatter ikke en grundig visning. Bruk en sjekkliste, undersøk boligen så langt det er mulig, og følg opp forhold som fremstår som uklare.

Les om hvilke forsikringer som kan være aktuelle ved boligkjøp.

De viktigste reglene for boligselgere

Boligen kan ikke lenger selges med et generelt forbehold om at den selges «som den er» til en kjøper. Det stilles strengere krav til informasjon fra selger. Selger må opplyse om alle kjente forhold ved boligen. Det anbefales at selger innhenter en tilstandsrapport som oppfyller kravene i forskriften om tilstandsrapporter. 

En tilstandsrapport utføres av en bygningssakkyndig, som går gjennom boligen rom for rom og bygningsdel for bygningsdel. 

Selger bør gi fullstendige og korrekte opplysninger i egenerklæringen, også om forhold som kan oppleves som mindre viktige. Det gjelder blant annet tidligere lekkasjer, fukt, skadedyr, egeninnsats, ombygginger og arbeid som mangler dokumentasjon.

En grundig tilstandsrapport beskytter både selger og kjøper. Kjøper får bedre oversikt over mulige feil og avvik, mens selger reduserer risikoen for krav knyttet til forhold som er tydelig beskrevet. 

Den bygningssakkyndige skal etterspørre dokumentasjon dersom det har vært utført reparasjoner, vedlikehold, installasjoner eller ombygging i boligen. Fravær av dokumentasjon kan påvirke tilstandsvurderingen. En ny bygningsdel kan for eksempel ikke få TG0 dersom nødvendig dokumentasjon mangler. 

Samle derfor fakturaer, samsvarserklæringer, kvitteringer, garantier og annen dokumentasjon før boligen legges ut for salg. Opplys også tydelig dersom arbeid er utført som egeninnsats.

LES OGSÅ: Regler for renovering og oppussing.

Hvordan lese en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport beskriver boligens tekniske tilstand og skal gi kjøper et bedre informasjonsgrunnlag før boligkjøpet. De undersøkte delene av boligen får normalt en tilstandsgrad.

• TG0 betyr at bygningsdelen ikke har avvik
• TG1 betyr mindre eller moderate avvik
• TG2 betyr vesentlige avvik
• TG3 betyr store eller alvorlige avvik

Les selve forklaringen til hver tilstandsgrad. Tilstandsgraden alene forteller ikke alltid hva problemet er, hvor raskt det bør utbedres eller hvilke kostnader som kan oppstå.

Rapporten skal skrives på en tydelig måte For bygningsdeler med TG3 skal rapporten også inneholde et anslag over kostnadene ved utbedring. Se også etter områder som ikke er undersøkt, eller som bygningssakkyndige ikke har hatt tilgang til. Manglende undersøkelse betyr ikke at bygningsdelen er uten feil.

LES OGSÅ: Regler for renovering og oppussing.

Dokumentasjon på oppussing og håndverkertjenester

Mange liker å ta eierskapet til hjemmet sitt og være med på utforme det. Men tar man på seg mer enn man bør, eller til og med har lov til, kan konsekvensene bli alvorlige. Du kan skade deg selv og boligen, gå glipp av erstatning fra forsikringsselskapet ved skader og oppleve at kjøpere trekker seg  på grunn av manglende dokumentasjon. I den nye forskriften står det at en ny bygningsdel vil få tilstandsgrad 1 som tilsvarer mindre avvik, ikke 0 som tilsvarer ingen avvik, dersom dokumentasjon mangler. 

Generelt sett, dersom du ikke har erfaringen og kompetansen som tiltaket krever, burde du unngå det. Det er imidlertid selvfølgelig forskjell på å snekre et skap og å legge membran på våtrom. Blant tiltakene du trygt kan ta deg av selv er det å legge nytt gulv, legge fliser, male og sette sammen kjøkkeninventar.

Elektriske arbeider har du ikke lov til å gjøre selv, med noen få unntak. Våtrom er på sin side svært komplekse å renovere, og oppussing av bad krever fagkunnskap på tekniske områder som rørarbeider, elektroarbeider og legging av membran. Man skal også være forsiktig med isolering og ventilasjon - her er det fare for fuktdannelse og råteskade om det gjøres feil.

Hvis det oppdages feil etter boligkjøpet

Oppdager du feil eller mangler etter at du har overtatt boligen, bør du melde fra til selger så snart som mulig. Dersom mangelen oppfyller vilkårene i avhendingsloven, kan kjøper i enkelte tilfeller ha krav på prisavslag, retting eller erstatning. Det er viktig å dokumentere forholdet med bilder, beskrivelser og eventuell fagkyndig vurdering.

LES OGSÅ: Etter overtakelse av bolig.