Hva er en sekundærbolig?

Boligen du bor i regnes som primærbolig, og hver person kan bare ha en primærbolig. Boliger man eier utover dette regnes som sekundærbolig. Unntaket er fritidsbolig og hytter, dette regnes ikke som sekundærbolig. Bor du ikke i boligen selv og leier denne ut, vil dette betraktes som en sekundærbolig uavhengig av om boligtypen er en enebolig, et rekkehus eller en leilighet.

Sekundærbolig og egenkapital

Ved kjøp av sekundærbolig vil banken stille mange av de samme spørsmålene, og gjøre de samme beregningene som de gjør ved kjøp av primærbolig.

Trenger du lån til sekundærboligen krever banken at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital. Kjøper du sekundærbolig i Oslo gjelder de samme reglene med krav om 15 prosent egenkapital og ikke 40 % som var gjeldende før 2024. I beregning av lån tar banken høyde for at du tåler renteøkning, både på primær- og sekundærboligen, og sørger for at totalt lån ikke overstiger fem ganger brutto inntekt.

Sekundærbolig og skatt

Skatt av leieinntekter

Det er viktig å sette seg inn i gjeldende skatteregler for utleie før man går til anskaffelse av sekundærbolig. Du vil da raskt finne ut at det er beskatning av leieinntekter, beskatning som formue, skatt ved salg av eiendommen, samt om du eier flere utleieenheter.

Overskuddet ved utleie skal skattlegges. Med overskudd menes leieinntekten fratrukket alle kostnader man har for å få denne inntekten. Man kan trekke fra følgende:

  • Felleskostnader
  • Kommunale avgifter og eiendomsskatt
  • Vedlikehold
  • Forsikringer

Husk at du selv må fylle inn disse opplysningene i Skattemeldingen for å unngå skattesmell. Skattepliktig overskudd eller fradragsberettiget underskudd beregnes automatisk når du har lagt inn dine beløp i skattemeldingen.

Eier du flere enn fire utleieboliger, må du betale mer i skatt. Dette fordi skattemyndighetene betrakter det som utleienæring, og du vil bli beskattet med næringsinntekt på leieinntektene dine.

Sjekk om dine leieinntekter er skattepliktige hos Skatteetaten.

Skatt på salg av utleiebolig

Som nevnt er det også skatt dersom du skal selge sekundærboligen. Salg av eiendom er kun skattefritt dersom:

  • Salget av boligen skjer minst 12 måneder etter at du selv kjøpte boligen
  • Som eier må du selv ha brukt boligen som bosted minst 12 av de siste 24 månedene

Ved salg av sekundærbolig vil som oftest ikke disse eier- og brukskravene være oppfylt, og man vil da ha e skattepliktig gevinst, eventuelt et fradragsberettiget tap. Du må da beregne gevinsten eller tapet og føre dette inn i skattemeldingen. Gevinst/tap er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).

 

Formuesverdi på sekundærbolig

Formuesverdien på en sekundærbolig er høyere enn for din primærbolig.

  • For primærbolig er formuesverdien på 25 prosent av beregnet markedsverdi for boliger under 10 millioner kroner.
  • For primærboliger med beregnet markedsverdi over 10 millioner vil verdien som overstiger 10 millioner verdsettes til 70 prosent av markedsverdi i 2024 (50 prosent i 2022).
  • For sekundærboliger vil formuesverdien settes til 100 prosent fra 2024 (95 prosent i 2022). Sekundærboliger beskattes høyt da dette regnes som en pengeplassering, en slags sparing.

Mer om formuesverdi av bolig her.

Er det lønnsomt å kjøpe en utleiebolig?

Å kjøpe en utleiebolig kan være en lønnsom investering, men det er flere faktorer som må vurderes nøye før du tar beslutningen. Her er noen av de viktigste tingene du bør tenke på:

  1. Kjøpskostnader: Før du vurderer lønnsomheten, må du ta hensyn til kostnadene ved å kjøpe boligen. Dette inkluderer ikke bare kjøpesummen, men også transaksjonskostnader som eiendomsmeglergebyr, dokumentavgift, og eventuelle reperasjoner som må gjøres før du kan leie ut boligen.
  2. Finansiering: Hvis du må låne penger for å kjøpe utleieboligen, må du vurdere renten på lånet og hvor mye du vil måtte betale hver måned. En lav rente kan gjøre investeringen mer lønnsom, mens høye rentekostnader kan redusere avkastningen.
  3. Leieinntekt: Hvor mye du kan ta i leie, avhenger av beliggenhet, størrelse og tilstand på boligen. Det er viktig å gjøre grundige markedsundersøkelser for å fastsette en konkurransedyktig leiepris. Husk også å ta høyde for perioder uten leietakere, da dette kan påvirke den årlige inntekten.
  4. Driftskostnader: I tillegg til lånekostnader må du ta hensyn til andre utgifter som eiendomsskatt, forsikring, vedlikeholdskostnader og eventuelle gebyrer hvis du bruker en utleiemegler.
  5. Verdistigning: Verdien av eiendommer kan øke over tid, og dette kan være en betydelig kilde til avkastning. Imidlertid er eiendomsmarkedet ikke alltid stabilt, og verdien kan også synke.
  6. Buffer: Utleieboliger innebærer risiko, både i form av potensielle verdifall og uforutsette vedlikeholdsutgifter. Å ha en buffer for uforutsette hendelser er viktig for å sikre lønnsomheten over tid. 
Jente på balkongen i første bolig

Fordeler med utleie

Har du en god økonomi og tilfredsstiller bankenes krav til egenkapital og gjeldsgrad kan det å kjøpe sekundærbolig være en god måte å tjene ekstra penger på. Det er da viktig at man har en langsiktig tidshorisont på investeringen.

Den største fordelen med å kjøpe sekundærbolig som leies ut er at leietaker betaler løpende kostnader på investeringen din. Det er en forholdsvis lav terskel for å komme i gang med en slik investering, og det anses som forholdsvis trygt å investere i eiendom, så lenge man har råd til å sitte med en ekstra bolig, også i nedgangstider.

På den andre siden må man ha i bakhodet at å investere i en bolig for utleie kan gi deg mindre økonomisk handlefrihet. Investeringen binder kapital, øker gjeldsgraden din og kan for eksempel hindre deg i å gjøre andre investeringer som kan være aktuelle senere i livet.

Kjøpe bolig for å leie ut

Går du med tanker om å kjøpe en utleiebolig, men er usikker på om du har råd? Da er det grep du kan ta i egen økonomi som øker muligheten for å realisere målet. Start med å få oversikt over gjeld som er registrert på deg. Blant annet kan du sjekke Skattemeldingen som gir deg en fin oversikt, men denne kan være utdatert. Derfor bør du også sjekke gjeldsregisteret for hvilken usikret gjeld du har, samt se størrelsen på boliglånet ditt i nettbanken din. Deler du denne samlede gjelden på inntekten din vet du gjeldsgraden din.

Du kan ikke låne mer enn fem ganger inntekt. Eksempelvis: Tjener du 600 000 kroner i året, vil maks total lånebeløp være 3 millioner. I tillegg vil pantet vurderes, og kan ikke blånes med mer enn 85 prosent av boligens verdi. Har du kredittkort som du ikke bruker, men der du har fått innvilget en kredittramme, sperr disse kortene da de regnes på din samlede gjeld.

Om du skal kjøpe bolig – enten det er primær- eller sekundærbolig, vil en ryddig økonomi være til hjelp når du trenger lån i banken.

Ofte stilte spørsmål om kjøp av utleiebolig

Boliger man eier utover den man bor i selv regnes som sekundærbolig. Unntaket er fritidsbolig og hytter, dette regnes ikke som sekundærbolig.

Som ved kjøp av primærbolig stiller banken krav om 15 prosent egenkapital hvis du trenger lån for kjøp av sekundærbolig. Skal sekundærboligen kjøpes i Oslo stilles det krav om 40 prosent egenkapital.

For sekundærboliger vil formuesverdien settes til 100 prosent av boligverdien fra og med 2023. Av skattemeldingen vil du se dine eiendeler samlet, samt din samlede gjeld. Ut fra dette ser du om du vil bli formuesbeskattet, og hvor stor andel sekundærboligen utgjør for en eventuell formuesskatt.

Flere forhold ved din økonomi har betydning for hvor stort boliglån du kan få. Inntekter, utgifter og egenkapital er blant de faktorene som vurderes.  

Utlånsforskriften (tidligere Boliglånsforskriften) sier at du kan få maks 5 ganger inntekten din i samlet lån (boliglån + øvrige lån). Hvor mye du har i studielån har med andre ord betydning for hvor mye du kan få i boliglån. 

Er dere to som kjøper bolig sammen, er det den samlede inntekten som legges til grunn. Leieinntekter tas også med beregningen dersom du kjøper bolig med utleiedel. 

Når det gjelder utgifter ser vi på hvilke andre lån du har, husholdning- og boutgifter, transportkostnader, antall barn og annet forbruk. Vi tar også høyde for at du skal kunne tåle en renteøkning på inntil 3 prosentpoeng.

Test lånekalkulatoren for å se hvor mye du kan låne.
Test boliglånskalkulatoren for å se hvor mye lånet vil koste i måneden.

Ja, det er fullt mulig å ha en sekundærbolig uten å ha en primærbolig. Primærbolig er den boligen som du bruker som din faste bolig. Det er ingen krav om at man må ha en primærbolig for å kunne ha en sekundærbolig, men det kan være en fordel å ha en primærbolig som man bor i fast for å ha et sted å bo når man ikke er i sekundærboligen.