Hva er en husleiekontrakt?

En leiekontrakt er en skriftlig avtale mellom utleier og leietaker som skal sikre begge rettigheter, men også plikter. Det er derfor viktig med en god leiekontrakt hvor alle grunnleggende områder i leieforholdet er omtalt.

Mann som leser dokumenter

Hva skal stå i husleiekontrakten?

  • Navn på leietaker(e) og utleier. Dersom man er flere som skal leie sammen, må alle leietakere signere på kontrakten.
  • Om det skal være depositum og størrelse på depositumet
  • Eventuell tilleggsbetaling for strøm, vann og lignende
  • Hvilke rom leieforholdet omfatter
  • Oppsigelsesfrist/leieperiode
  • Husleiens størrelse

Leieavtalen mellom utleier og leietaker er bindende. Det kan likevel ikke avtales noe som er dårligere for leietaker enn det som følger av husleieloven. Unntak gjelder hvis det står i paragrafen at det kan avtales noe annet enn lovens løsning. For eksempel er det lovlig å avtale at leietaker skal ha større vedlikeholdsplikt enn det som følger av husleieloven. Mange standardkontrakter har slike bestemmelser.

Forbrukerrådet har en standard husleiekontrakt-mal som kan lastes ned her.

Mer informasjon om leiekontrakt

Utleier kan kun kreve den avtalte husleien. Det er imidlertid ganske vanlig at det avtales at leietaker også skal betale tillegg for forbruksavhengige utgifter, da spesielt strøm. Noen avtaler også spesielt rundt forbruk av vann, brensel og avløp. Det er enkelte tillegg til leien utleier ikke kan kreve, dette gjelder for eksempel:

  • Kommunale avgifter (unntatt beløp knyttet til vann og avløp)
  • Fellesutgifter
  • Kabel-TV og internett
  • Trappevask
  • At det kommer inn ny leieboer eller nytt husstandsmedlem

Man kan ha både tidsbestemte og tidsubestemte leieavtaler. Tidsbestemte avtaler kan sies opp hvis ikke annet er avtalt, mens tidsubestemte avtaler vil løpe til en av partene sier opp avtalen. Det er det viktig å avklare leietid i kontrakten. 

Skal man leie en lofts-eller-sokkelbolig i en enebolig, eller halvparten av en tomannsbolig hvor utleieren bor i samme hus, kan leietiden settes til ett år. Ellers er det en hovedregel som sier at tidsbestemte leieavtaler må vare i minst tre år. Leietiden kan forkortes hvis utleier har en god grunn. Dette kan for eksempel være at utleier leier ut boligen sin under et tidsbegrenset opphold for utdanning, arbeid eller ferie. Dette må inkluderes i avtalen.

Når leiekontrakten inngås skal leietaker og utleier avtale en bestemt leiesum. Under leieperioden kan ikke denne summen justeres mer enn det loven tillater. Det er imidlertid slik at man med en måneds skriftlig varsel kan justere leie en gang per år, da i samsvar med endringen i konsumprisindeksen. Eksempelvis betyr dette at dersom leiekontrakten ble inngått 1. januar 2022, kan utleier sende leietaker et skriftlig varsel 1. desember 2022 med melding om at leien vil bli økt fra 1. januar 2023.

Hvert tredje år kan også leien kreves tilpasset gjengs leie - det vil si den husleien som betales for lignende boliger i samme område. Her er det krav om at justeringen må varsles skriftlig seks måneder på forhånd. Justeringen kan basere seg på informasjon fra Statistisk Sentralbyrå, og i tillegg må individuelle forhold vurderes for den boligen leieforholdet gjelder (f.eks størrelse, beliggenhet og eksisterende kontraktsvilkår.) Hvis leietaker og utleier ikke blir enige om leiepris, er det mulig å gå til sak for å få fastsatt ny gjengs leie. Om det da viser seg at leietaker har betalt ulovlig høy leie, kan det beløpet som overstiger normalleie krever tilbakebetalt.

Det er vanlig at leietaker og utleier oppretter en depositumskonto sammen når man har inngått en skriftlig leiekontrakt. Depositumsbeløpet er utleiers sikkerhet i leieperioden. Depositumet skal dekke eventuelle skader, skyldig husleie eller andre krav etter leieavtalen. Kontoen skal opprettes i leietakers navn, men blir disponert av både leietaker og utleier sammen.

Depositumet settes inn på en depositumskonto, som er en sperret konto som står i leietakers navn. Når leieforholdet er over, avsluttes depositumskontoen. Det er utleier som skal bære kostnaden for depositumskontoen.

Innflytting og leieperiode

Leiekontrakt

Etter inngåelse av leiekontrakten er utleier og leietaker bundet juridisk, som vil si at leietaker må betale depositum og husleie som avtalt, og utleier må gi leietaker nøklene til boligen. Depositumsbeløpet er utleiers sikkerhet i leieperioden. Depositumet skal dekke eventuelle skader, skyldig husleie, eller andre krav etter leieavtalen. 

Depositum innbetaling

Depositum skal være innbetalt før leietaker tar over boligen. Ved overlevering skal boligen være ryddet, rengjort og i god stand dersom ikke noe annet er avtalt. Oppdager leietaker feil eller mangler, må det reklameres til utleier. Dette må gjøres innen rimelig tid, som normalt er innen 14 dager.

Innflyttingsprotokoll

For å ha bevis for hvilken tilstand boligen er i ved innflytning, bør man ha en felles gjennomgang av boligen og skrive en tilstandsrapport. Den kan gjerne inneholde bilder i tillegg til tekst. Dette er også kalt en innflyttingsprotokoll. Rapporten må være datert og underskrevet av begge parter.

Eksempel på en slik rapport kan du finne her.

Oppsigelse og avslutning av leieforholdet

Når avtalen er tidsubestemt

Dersom leiekontrakten ikke har en bestemt dato for utløp av leieperioden, er den tidsubestemt. Partene kan da selv avtale hvor lang oppsigelsesfrist det skal være på kontrakten. Er ikke noe annet avtalt, er fristen tre måneder ved leie av vanlig leilighet eller hus og en måned for hybel. 

Hvis man har en tidsubestemt leiekontrakt, kan utleieren bare si opp avtalen i disse tilfellene:

  • Husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen som tilhører husstanden.
  • Eiendommen skal rives eller bygges om, slik at husrommet må tømmes.
  • Du har misligholdt leieavtalen.
  • Det foreligger annen saklig grunn.

Når avtalen er tidsbestemt

Partene kan ikke si opp et leieforhold med tidsbestemt leiekontrakt.

Om en av partene allikevel ønsker å si opp avtalen, må man derfor kontakte den andre parten for eventuelt å komme til enighet om endring/opphør i leiekontrakten. Sørg for at enigheten dokumenteres mellom dere. 

Dersom leietakeren ønsker å si opp en tidsbestemt leiekontrakt, godtar ofte utleier dette dersom leietaker selv skaffer ny leietaker. Dette kan gjøres ved at leietaker selv leier ut til den nye leietakeren (framleie), eller ved at den nye leietakeren inngår avtale med utleieren.

Utflytting

En bolig skal ved utflyttingen være så ren at neste leietaker skal kunne flytte rett inn uten ytterligere rengjøring. Leietaker må også rense sluk, skifte batteri i røykvarslere, bytte lyspærer og reparere skader som store skruehull og skraper. 

Selv om boligen var mangelfullt rengjort ved innflytting, må leietaker vaske fordi det følger av husleieloven og de fleste kontrakter. Etter tilbakelevering har ikke leietaker lenger adgang til boligen, og dermed ikke utbedringsrett. Utleier kan da kreve dekning for eventuelle kostnader i forbindelse med rengjøring.

Utleier og leietaker bør avtale en felles gjennomgang av boligen og skrive en tilstandsrapport (utflyttingsprotokoll) hvor boligens tilstand dokumenteres med tekst og bilder ved utflytting.

Har du ikke depositumskonto i BN Bank?

Gjelder kravet for eksempel skader eller husleie som er innbetalt på konto i annen bank, må utleier opprette sak i Husleietvistutvalget (HTU).

Dersom det fremmes krav fra en av partene, har den andre parten en frist på 5 uker til å opprette sak i HTU. Dokumentasjon på opprettet sak innen fristen må sendes til banken. Dersom dette ikke mottas plikter banken å frigi depositum til den andre parten. 

Her kan du opprette sak i Husleietvistutvalget.

Tips til leietaker

  • Rømningsvei: Skulle det oppstå en situasjon hvor du er hindret å forlate rommet gjennom normal utgang er det viktig at du har et alternativ. Dette kan eksempelvis være et vindu. Vindu må derfor kunne åpnes slik at du kan klatre ut. Er ikke vindu på bakkeplan må det også være en stige eller lignende mulighet for å komme seg trygt ned på bakken.
  • Boligen må ha både brannslukningsapparat, brannteppe og røykvarslere. Seriekoblede røykvarslere bør være installert i hele boligen, og fortrinnsvis koblet sammen med andre enheter i et boligkompleks.
  • CV: Det er stor konkurranse på leiemarkedet. Lag gjerne en CV om deg som du kan gi til utleier før eller på visning. Dette kan gi ekstra trygghet for utleier, og øke sannsynligheten for at vedkommende velger deg.
  • Vinduer er viktig, ikke bare for en eventuell rømningsvei, men også for lysinnslipp. Sjekk derfor at vinduene i boligen tilfredsstiller krav for både rømningsvei og dagslys. 
  • Bruk sansene. Spesielt i kjellerleilighet kan det forekomme fukt. Fukt kan igjen føre til mugg og sopp. Dette resulterer både i dårlig innelukt, men er også helsefarlig, og kan føre til luftveisinfeksjoner og andre allergier.
  • Når du har valgt boligen du skal leie er det viktig at dere signerer på leiekontrakt og oppretter depositumskonto. Ikke signer på leiekontrakt før du, eller noen du stoler på har sett leiligheten. Les mer om leiekontrakt og depositumskonto.
  • Ved overtakelse anbefaler vi at dere fyller inn en overtakelsesprotokoll. Dette for å sikre at du som leietaker ikke står ansvarlig for eventuelle skader på boligen som har oppstått før ditt leieforhold. Ønsker ikke utleier å fylle ut en slik protokoll, er det lurt at du som leietaker tar bilder av boligen som kan benyttes som dokumentasjon ved en eventuell uenighet ved utflytting.

Tips til utleier

  • Visning: Det kan være fristende å spare tid ved å unngå å holde visning, men denne tiden kan være verdt det slik at du får valgt riktig leietaker. 
  • For å redusere sannsynligheten for utfordringer med leietaker kan det være lurt å be om referanser på aktuelle kandidater og sjekke de opp nærmere for å være trygg på valget av leietaker.
  • Når du har funnet en leietaker er det viktig at dere signerer på leiekontrakt og oppretter depositumskonto.
  • Ved overtakelse anbefaler vi at dere fyller inn en overtakelsesprotokoll. Her skal mangler og avvik dokumenteres slik at det ikke blir diskusjoner på dette i ettertid.
  • Egen konto for innbetaling av husleie. Hvis det blir behov for å fremme krav om dekning av ubetalt husleie til banken, må husleiekonto (konto for innbetaling av husleie), og depositumskonto være i samme bank.
  • Ved utflytting skal depositumskonto gjøres opp. Dette gjøres enkelt direkte i nettbanken av deg som utleier.