Flytte fra hverandre - fordeling av felles bolig ved samlivsbrudd og skilsmisse 

Når man går gjennom et samlivsbrudd som samboere eller ved skilsmisse, er det i utgangspunktet slik at partene står fritt til å avtale hvem som skal ha rett til å overta hva ved et skilsmisseoppgjør, og det samme gjelder ved delingen av boet etter et endt samboerskap. Den største eiendelen som skal fordeles er som regel felles bolig. 

For ektefeller er utgangspunktet at de har felleseie, med mindre noe annet er avtalt gjennom ektepakt. Felleseie er en såkalt «verdiregel», og innebærer at verdiene skal fordeles likt i det økonomiske oppgjøret, etter at det er gjort fradrag for gjeld for hver av ektefellene.  

Ektefeller kan ha helt eller delvis særeie. Særeie er en «eiendomsregel» som forteller hvem som rent faktisk eier og skal overta den konkrete eiendelen. Når man skal fordele boet skal det som eies i særeie holdes utenfor. Dette må være avtalt i en ektepakt. 

Er man gift er det slik at ekteskapsloven trer inn i de tilfellene man ikke er enige om oppgjør og fordeling av eiendeler. Her står det at ektefellene har krav på å beholde det de hver for seg «fullt ut eller for det vesentlige eier». Det legges imidlertid til at det kan være forhold som gjør at dette er urimelig. Det er ingen fastsatt grense på hva «vesentlig» er, det må vurderes i hvert enkelt tilfelle, men det er i teorien antydet at vesentlighetsgrensen ligger på omtrent 75 prosent eierandel. 

I enkelte tilfeller kan man se bort fra tidligere eierforhold, dette gjelder når særlige grunner taler for det. Da kan en ektefelle uten hensyn til tidligere eierforhold kreve å overta hele eller en andel av fast eiendom som utelukkende eller hovedsakelig har tjent til felles bolig. 

Fordeling av felles bolig for samboere 

Når det gjelder samboere og samlivsbrudd finnes det ikke tilsvarende regler, men Sameieloven gir samboere rett til å kreve et sameie/samboerskap oppløst ved et eventuelt brudd. I tillegg er det slik at samboerne har en forkjøpsrett dersom en sameiegjenstand blir lagt ut for salg. Også for samboere finnes det en begrenset mulighet til å overta den andres rettigheter i felles bolig ved særlige grunner (Husstandsfellesskapsloven). 

Det overordnede utgangspunktet i et samboerforhold er at «mitt er mitt, og ditt er ditt». Når man da går gjennom et samlivsbrudd er det derfor vanlig at hver samboer beholder sine egne verdier og sin egen gjeld. Hvis man ønsker å ha en annen type formuesordning, må dette reguleres ved for eksempel en samboeravtale

De aller fleste, om man er ektefeller eller samboere, blir enige om hvem som skal overta boligen, men ofte er det uenighet om hva verdien på boligen er. Da er det lurt å innhente to eller flere verdivurderinger/takster som utgangspunkt når man skal fastsette endelig verdi. 

Salg av felles bolig ved samlivsbrudd 

Om en av dere skal overta eller dere skal selge felles bolig, så må egenkapital og eventuell gevinst fordeles mellom dere. Hvordan fordeling ved salg/overtakelse av felles bolig kan håndteres er også ulikt avhengig av om dere er gift eller samboere.

  • Er du gift vil fordelingen mellom deg og ektefellen din bestemmes av hvilken formuesordning dere har. Her har det da betydning om de verdiene dere har er felleseie eller særeie. Videre spiller det også en rolle om noen av verdiene eventuelt stammer fra før ekteskapet ble inngått eller om de er mottatt som arv eller gave, eller om de har kommet inn under ekteskapet. 
  •  Er du samboer vil eierbrøk og hva som regulert i en eventuell samboerkontrakt være avgjørende for fordelingen. 

Det er som regel slik at de aller fleste blir enige om hvordan en eventuell gevinst ved boligsalget skal fordeles. Blir man ikke enig er det i enkelte tilfeller nødvendig at fordelingen bestemmes av en domstol. ​For å unngå uoverensstemmelser anbefales det ha en skriftlig avtale om fordelingen av verdiene. Skal du søke lån er det også nødvendig å ha en slik skriftlig avtale. 

Dersom man har eid og bodd i boligen i 12 av de siste 24 månedene er en eventuell gevinst ved boligsalg skattefri. Det kan jo hende at en av dere flytter ut før den andre, men det regnes likevel samme botid for begge parter. På den måten blir gevinsten skattefri. 

Hvordan kjøpe ut partner av bolig? 

Dersom man velger å ikke selge boligen, er det mange faktorer som spiller inn når man skal se på hvem som skal overta den. Økonomi er ofte den avgjørende faktoren, den som har råd blir boende. Ønsker du å se hva nytt boliglån vil koste deg per måned, og eventuelt søke om lån, kan du sjekke vår boliglånskalkulator her.

Videre er felles barn også ofte en vesentlig faktor når man skal se på hvem som skal overta boligen - hvordan blir foreldreansvaret delt, er det viktig at barna blir boende med tanke på skole, venner osv.

Det er for øvrig ikke uvanlig at den andre parten likevel blir boende i boligen i en overgangsperiode etter oppgjøret. Det kan jo hende det tar litt tid for den andre parten å finne seg ny bolig.

Da er det faktisk slik at den som har kjøpt ut partneren kan kreve leie for perioden den andre personen bor der. For enkelte kan dette lett føre til konflikter som er med på å skape ytterligere problemer i en allerede vanskelig situasjon. 

Hvordan bestemmer man verdien på boligen? 

Verdien på boligen er noe det ofte oppstår uenighet om. Er du selgende part er kanskje fristende å finne en megler eller takstmann som gir deg den høyeste verdivurderingen, er du kjøpende part ønsker du naturligvis en så lav pris som mulig. 

Dette er en kjent problemstilling, og for å unngå en konflikt om pris og verdivurdering anbefales det å hente inn vurderinger fra flere meglere eller takstmenn. Eksempelvis kan dere velge en eiendomsmegler hver, så kan dere finne en takstmann i tillegg. Da har dere tre verdivurderinger som utgangspunkt, og kan for eksempel bli enige om at verdien fastsettes til gjennomsnittet av disse. 

I BN Bank har vi et godt samarbeid med eiendomsmegler Krogsveen. Skal du selge boligen din kan du få verdivurdering her.

Hvordan blir regnestykket?

For å finne ut hvor mye det koster å kjøpe ut samboer eller ektefelle ved et samlivsbrudd, må du regne ut hvor stor andel enkelt eier, og deretter trekker du fra boliglånet hver av dere er ansvarlig for. Har dere skutt inn like mye egenkapital, og har dere i tillegg lik fordeling av lån, er saken som regel grei og alt kan deles likt. Men vi kan se på et eksempel hvor du har lagt inn egenkapital i boligen, mens din partner ikke har det. 

 

Eksempel

Hvor mye koster det å kjøpe ut samboer eller ektefelle?

Boligpris: 5 000 000 kroner

Din egenkapital: 1 000 000 kroner (20 %)

Felles boliglån: 4 000 000 (80 % delt på 2 personer = 2 millioner her)

Din andel vil da utgjøre 60 %. Du har egenkapital som utgjør 20 % i tillegg til din andel av lånet, som utgjør 40 % av den totale boligverdien. Da har du krav på 60 % av verdien, og kan kjøpe ut ektefellen din til prisen av de resterende 40 %, altså 2 millioner kroner.