Formuesverdi av bolig

Når man snakker om verdi på bolig er det som oftest salgsverdien det refereres til. Vel så viktig er formuesverdien av boligen.
Dette er med på å bestemme hvor mye skatt du betaler. Her får du vite det viktigste om formuesverdi på primærbolig, sekundærbolig og fritidsbolig.

Hva er formuesverdi?

Formuesverdi er et begrep som brukes i skattesystemet i Norge, og forteller oss verdien av eiendommen i form av skattepliktig formue. Alle eiendommer du eier har en formuesverdi; primærbolig, sekundærbolig og fritidsbolig. Eiendeler som bil og båt har også en formuesverdi og er synlig i ligningen din.

Verdien beregnes på grunnlag av flere faktorer, som boligens geografiske beliggenhet, alder på bolig, boligens areal og boligtype.

Beregning av formuesverdien

Beregningen av formuesverdien tar utgangspunkt i markedsverdien på boligen din. Dette er den verdien man antar at boligen kan omsettes for under normale omstendigheter. Ønsker du å estimere salgsverdien av boligen din har bankene gode verktøy, og Statistisk Sentralbyrå gir også god veiledning og statistikk som kan brukes som referanse.

Boligens formuesverdi beregnes ut fra en prosentsats av antatt markedsverdi av boligen.

Formuesverdi på primærbolig

Primærboligen er den boligen du selv bor i.

  • Formuesverdien er 25 prosent av markedsverdien/salgsverdien. Bor du i en bolig som har en anslått salgsverdi på 5 millioner kroner er formuesverdien 1 250 000 kr. Det du ser forhåndsutfylt i skattemeldingen er en beregnet formuesverdi gjort av Skatteetaten.
  • For boliger med markedsverdi over 10 millioner beregnes formuesverdi til 25 prosent av verdien opp til 10 millioner, og deretter 70 prosent av markedsverdien over 10 millioner (satsen var 50 prosent av markedsverdi i 2022)

Man kan kreve å få satt ned formuesverdien dersom man kan dokumentere at formuesverdien overstiger 25 % av boligens markedsverdi per utgangen av året.

Markedsverdien på din bolig kan du dokumentere gjennom en kvalifisert takstmann, verdivurdering fra eiendomsmegler eller gjennom observerbar markedsverdi - altså at tilnærmet lik bolig i samme område er solgt for denne prisen.

Formuesverdi på sekundærbolig

Med sekundærbolig refereres det til en ekstra bolig du eier, for eksempel en leilighet eller et hus som du ikke bor i.

Fra og med ligningsåret 2023 utgjør formuesverdien på sekundærbolig 100 prosent av boligens verdi. For inntektsåret 2022 skulle formuesverdien settes til 95 prosent av dokumentert markedsverdi.

Formuesverdi på fritidsbolig

Med fritidsbolig menes hytter, sommerhus og leiligheter bygget utelukkende for fritidsformål. Formuesverdien på fritidsbolig blir også beregnet som en prosentandel av markedsverdien på eiendommen. 

Ved første gangs verdsettelse av fritidsboligen skal formuesverdien settes til maksimum 30 prosent av fritidsboligens markedsverdi, eventuelt 30 prosent av byggekostnadene inkludert tomt. Hvis du har kjøpt fritidsbolig i løpet av året skal formuesverdien tidligere eier brukte legges til grunn og oppjusteres med 25 prosent.

Formuesverdi på hytta vil årlig følge bestemmelsen for endringer i formuesverdi for fritidsbolig. Skatteetaten informerer på sine hjemmesider om sats/endring. I skattemeldingen for 2022 ble formuesverdien på fritidseiendom oppjustert med 25 prosent.

Ikke alle tilfeller er like enkle når det gjelder å fastsette en markedsverdi eller kostpris som utgangspunkt for en formuesverdi. Klarer du ikke dette, ta kontakt med en megler eller takstmann for å få estimert en verdi. Det er ikke behov for å sende dette til Skatteetaten, men ha dokumentasjonen klar om Skatteetaten etterspør grunnlag for verdien.

Formuesskatt

Formuesskatt er en skatt basert på den samlede formuen til skattyteren. Denne skatten inkluderer verdien av boliger, bankinnskudd, aksjer og andre eiendeler. Formuesverdi av bolig utgjør for mange en betydelig del av grunnlaget for beregning av eventuell formuesskatt. En nøyaktig beregning av denne verdien er viktig for å sikre korrekt skatteberegning. 

Formuesverdien på bolig har kun betydning for formuesskatten. Har du ikke totale verdier som overskrider grensen for formuesskatt, er det kun eventuell eiendomsskatt (bestemmes av kommunen) du må betale for å eie eiendommen.

Du må betale formuesskatt hvis nettoformuen overskrider bunnfradraget på 1,7 millioner kroner, alternativt 3,4 millioner kroner for ektefeller.

Klage på verdi av bolig

Det kan være flere årsaker til at ligningsverdien settes for høyt, og det kan være mulighet for å klage. For eksempel kan registrert boligtype, byggeår eller størrelse (bruk p-rom, ikke totalareal) være feil, eller det kan hende at prisstigningen akkurat der du bor ikke har fulgt vanlig prisstigning for området.

Hvis man kan dokumentere at formuesverdien er over 25 prosent av boligens reelle markedsverdi kan man klage. I skattemeldigen klager man på beregnet formuesverdi ved å endre verdien. Man kan også endre formuesverdien gjennom å gjøre endringer i skattekort, sende inn endringsmelding til Skatteetaten eller klage på eiendomsskatten i de kommunene der formuesverdi er grunnlag for eiendomsskatt.