Tips når du skal kjøpe bolig

For de fleste av oss er kjøp av bolig den største investeringen vi noen gang gjør. I den forbindelse er det ganske mye du skal vurdere, og mange avgjørelser som skal tas. 

Hvor mye egenkapital må du ha? Hvor mye kan du få låne? Hva må du gjøre før du kan legge inn bud? Nedenfor har vi samlet våre tips til deg som skal kjøpe bolig. Kontakt oss i BN Bank tidlig i prosessen, så kan vi hjelpe deg på en profesjonell måte, slik at du kan føle deg helt fantastisk bra når du overtar nøkkelen til din nye bolig.

 

   Dette må du tenke på før du skal kjøpe bolig

Det er i hovedsak to ting som er begrensende med tanke på i hvilken prisklasse du kan kjøpe bolig.

  1. Egenkapital er den delen av kjøpesummen som du ikke kan få lån til. Myndighetene har bestemt at den skal utgjøre minimum 15 %. Eier du bolig fra før, er sannsynligheten stor for at verdien på denne er større enn lånet, slik at du får egenkapital ved å selge.

    Førstegangskjøpere bruker gjerne egne sparemidler til egenkapital, mens andre får forskudd på arv fra foreldre.

    Dersom du får noen til å stille tilleggssikkerhet/realkausjon for lånet, kan dette også være et alternativ til egenkapital, slik at du kan få låne hele kjøpesummen.
    Her kan du lese mer om realkausjon/tilleggssikkerhet og hva dette innebærer.

  2. Din evne til å betjene lånet vurderes av oss i banken. Vi ser blant annet på din fremtidige inntekts- og arbeidssituasjon opp mot gjeld, forbruk, historikk og fremtidige planer.

 

Før du starter å se deg rundt etter en bolig å kjøpe, er det viktig at du får avklart med oss hvor mye du kan kjøpe for (se forrige avsnitt). Vi sender deg da et finansieringsbevis, som bekrefter hvor mye du kan få låne.

I grove trekk kan man si at lån + egenkapital = maksimal kjøpesum, men vær obs på følgende:

  • fellesgjeld ved kjøp av borettslagsleilighet vil kunne redusere lånesummen 
  • kjøp av selveierbolig utløser i de fleste tilfeller en dokumentavgift (skatt) på 2,5 %

Før du går på visning, kan du godt kontakte oss for å få vår vurdering av den boligen du skal se på. 

Du skal ikke fortelle megleren, selgeren eller andre hvor mye du kan få låne hos oss, da disse opplysningene kan brukes til å presse opp prisen.

Finansieringsbeviset er gyldig i tre måneder, men kan forlenges. Du kan søke om finansieringsbevis her.

 

Dersom du også skal selge bolig, bør du så tidlig som mulig kontakte megler for å få en vurdering av verdien på dagens bolig. Vi kan trygt anbefale deg å bruke vår samarbeidspartner Krogsveen som har mange kontorer i Sør- og Midt-Norge. Med en slik verdivurdering kan vi sammen beregne hvor mye egenkapital du sitter igjen med etter salget.

Hvorvidt du skal selge eller kjøpe først, finnes det ikke noe fasitsvar på. Det mest vanlige er å kjøpe først, men dersom du er usikker på om du får solgt dagens bolig eller hva du får solgt for, kan det være lurt å vurdere å selge først.

Overtar du kjøpt bolig før du selger dagens bolig, trenger du et mellomfinansieringslån. Dette lånet gjør det mulig å betale hele kjøpesummen i ny bolig. Dette lånet har en løpetid på inntil seks måneder og du innfrir det når du mottar oppgjøret for dagens bolig.

   Når du har funnet boligen du vil kjøpe

Før du begynner å gå på visninger, bør du tenke nøye gjennom hvilke egenskaper ved boligen som er viktig for deg – tenk ikke bare på hva som er viktig nå, men også hva som vil kunne være viktig noen år frem i tid.

  • standard / behov for oppussing
  • størrelse / antall soverom
  • pris
  • avstand til jobb/studiested
  • transport (parkering, kollektiv)
  • kultur- og servicetilbud

Som regel får man ikke alt man ønsker seg, så det er fornuftig å ha tenkt gjennom hva man kan gi slipp på for å få realisert boligkjøpet.

Les prospektet, boligtaksten og selgers egenerklæring nøye før du går på visning. Disse dokumentene beskriver egenskaper ved boligen som vil kunne være kostbare å utbedre. Vær spesielt oppmerksom på følgende:

  • vedlikeholdshistorikk
  • tilstandsgrad 2 eller 3 i takstrapporten – middels/kraftige symptomer på feil
  • tidligere skader/forsikringssaker
  • egenerklæringen beskriver ufaglærte utbedringer

På visning er det viktig at du undersøker boligen nøye. Ta gjerne med deg en fagmann dersom du er usikker på hva du skal se etter. Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en sjekkliste som kan være greit å ta med på visning.

Be gjerne om skriftlig tilbakemelding fra megler eller selger dersom du lurer på noe som ikke er oppgitt i dokumentasjonen som følger boligen. Oppdager du feil etter å ha kjøpt, er det vanskelig å vinne frem med krav dersom du burde forstått at det kunne være en feil, eller du burde sett feilen på visning. 

 

Ta gjerne kontakt med oss i banken før du legger inn bud på en bolig, så kan du være trygg på at finansieringsbeviset fortsatt er gyldig og at du kan by det du ønsker på boligen.

  • Bestem deg før budrunden begynner om du virkelig ønsker å kjøpe boligen og ev. hvor mye du maksimalt ønsker å by – og hold deg innenfor det. Husk å ta høyde for kostander knyttet til oppussing, møblering m.m. Raske budrunder kan fort trigge konkurranseinstinktet, der det blir viktigere å vinne enn at kjøpesummen er fornuftig.

  • Bud skal leveres skriftlig, og gjerne elektronisk. Budfrist kan ikke settes kortere enn til kl. 12.00 dagen etter visning. De fleste meglere har digitale løsninger der man logger inn med BankID for å avgi bud, så forsikre deg om at du har din BankID tilgjengelig.

  • Ikke legg inn bud på mer enn en bolig av gangen. Alle bud er bindende, så du kan ende opp med to boliger dersom du byr parallelt. 

På budskjemaet skal du blant annet oppgi hvor mye egenkapital du skal bruke til å kjøpe boligen, samt i hvilken bank du har fått lån, men du skal ikke oppgi det maksimale lånebeløpet fra finansieringsbeviset. I tillegg skal du oppgi hvilken dato du ønsker å overta boligen. Sjekk også i prospektet om selger har oppgitt ønsket dato for dette.

Dersom du ligger an til å få tilslaget på boligen, ringer megler til oss i BN Bank for å bekrefte låneopplysningene du har oppgitt i budskjemaet, men heller ikke vi opplyser om maksimalt lånebeløp.

 

   Du fikk boligen - hva skjer nå?

Når selger har akseptert ditt bud, er det inngått en forpliktende avtale. Kontakt oss i BN Bank så snart som mulig slik at vi blir informert om kjøpesum, overtakelsesdato og ev. andre vesentlige forhold. 

  • Megler kommer til å invitere deg til signering av kjøpekontrakt. I forkant får du tilsendt et forslag til kontrakt. Les denne nøye for å forsikre deg om at den inneholder korrekte opplysninger om kjøpesum og overtakelsesdato, samt at eierfordeling mellom deg og ev. medeier er korrekt.

  • Megler vil gjerne også tilby deg å tegne boligkjøpeforsikring. Sett deg grundig inn i vilkårene før du tar stilling til om du vil tegne en slik forsikring.

  • Opplys gjerne megler om at du ønsker å signere alle dokumenter med BankID – det sikrer deg den raskeste og enkleste prosessen.

  • Så snart kjøpekontrakt er signert må du sende en kopi til oss. Vi bruker denne til å forberede utbetaling til megler ved overtakelse.

 

  • Så snart vi har mottatt kopi av signert kjøpekontrakt sender vi ut lånedokumentene til deg. Det er gunstig om disse dokumentene er ferdig signert og returnert til oss senest to uker før overtakelse. Da har vi tilstrekkelig tid til å kontrollere dokumentene mot kjøpekontrakten og foreta nødvendige dokumentutvekslinger mot megler før utbetaling.

  • Lånet utbetales til meglers klientkonto to dager før overtakelse. Dersom du har egenkapital på konto i BN Bank som skal brukes til boligkjøpet kan du inngå avtale med oss om at vi også foretar den betalingen.

Kontakt ditt forsikringsselskap for å tegne hus- og innboforsikring i god tid før overtakelse. Forsikringen skal løpe fra og med overtakelsesdatoen. 

Overtakelsen skjer i boligen du har kjøpt. Sammen med selger fyller du ut og signerer en overtakelsesprotokoll som skal sendes til megler. Dette bør du sjekke:

• Er vasking bra nok? – selger plikter å ha rengjort grundig

• Er strøm- og vannmåler avlest?

• Er alt påkrevd brannvernutstyr på plass og funksjonelt?

• Har du fått alle nøkler til ytterdør, boder og sikringsskap?

• Har selger satt igjen utstyr (hvitevarer, lamper, garderober osv.) iht. salgsoppgaven?

I tillegg til de formelle punktene, kan det være greit at du benytter anledningen til å spørre selger om praktiske ting. Kanskje får du tips om en snarvei til bussen, en god restaurant i nærområdet eller en hendig nabo du kan spørre om hjelp.

 

   Etter overtakelsen

Også etter overtakelsen er det en del praktiske ting som må gjennomføres:

• melde adresseendring til Folkeregisteret

• sette opp navneskilt

• endre navn på postkassen

Sjekk gjerne også terminbeløp og betalingsdato på ditt nye lån, slik at du har tilstrekkelig innestående på belastningskontoen når låneterminen skal betales.

Dersom din tidligere bolig fortsatt ligger ute til salgs, er det viktig at du varsler oss hvis du mistenker at salget tar lenger tid enn planlagt eller at salgssum blir lavere enn forventet. Dette for at vi skal kunne se på muligheter for å justere på ditt lån.

 

Er du ugift og skal flytte sammen med noen, bør dere inngå en samboeravtale. En slik avtale brukes blant annet for å presisere hva man eier i fellesskap og hva man eier alene, samt fordeling av ansvar for gjeld. Avtalen bør oppdateres jevnlig – særlig ved større investeringer, ved utbetaling av arv eller ved andre større økonomiske hendelser. Eksempel på samboeravtale/samboerkontrakt finner du her.

Dersom dere har barn som ikke er felles eller du ønsker at samboer skal arve deg hvis du skulle falle fra, anbefaler vi sterkt at dere oppretter testamente i tillegg til samboeravtale

 

Bilde av bakklandet i Trondheim

Vær nøye når du planlegger boligkjøpet

En typisk førstegangskjøper selger gjerne boligen sin etter 3-5 år, sier privatøkonom Endre Jo Reite. Når du kjøper er det da viktig å tenke gjennom hva som kan hjelpe deg å få en god pris den dagen du skal selge.

Les Endre Jos tips om førstegangskjøp
Eiendomsmegler plasserer ut visningsskilt

Velg Krogsveen når du skal selge bolig

Vi i BN Bank har et godt samarbeid med eiendomsmegler Krogsveen og har satt opp et eget dedikert team for å hjelpe Krogsveenkunder

Les mer om Krogsveen