Vanlige spørsmål i leieforhold

For egen trygghet og sikkerhet, sørg for å inngå skriftlig leiekontrakt, og at denne følger bestemmelsene i husleieloven. Bruk gjerne Forbrukerrådets mal, så er dere trygge på at kontrakten er iht. Husleieloven.

Depositum betaler du fra konto i den banken du er kunde. Logg inn i nettbanken din der for å overføre avtalt beløp. Kontonummeret til depositumskontoen finner du i kontoavtalen, og i din nettbank her i BN Bank. Logg inn her for å se kontonummeret til depositumskontoen som du skal overføre til. 

Er du leietaker: ikke signer kontrakten før du har sett boligen.

Dersom det er flere som skal leie i kollektiv, bør alle som skal leie signere leiekontrakten eller inngå individuelle avtaler med utleier.

Både utleier og leietaker bør ta bilder av boligen før overtagelse for å dokumentere boligens tilstand ved leiestart. Dette kan være nyttig når leieforholdet avsluttes og eventuelle skader skal dokumenteres.

Dersom leietaker skal ha hele beløpet kan utleier frigi dette i nettbanken sin ved å trykke på depositumskontoen og velge «Frigi». Beløpet blir da tilgjengelig for leietaker. Merk at denne funksjonen ikke er tilgjengelig dersom banken har opprettet kontoen manuelt. 

Skal depositumsbeløpet fordeles, eller banken har opprettet kontoen manuelt, benytt dette skjemaet: Oppgjør depositumskonto

 

Utleier fremmer krav

Krav kan kun fremmes etter at leieforholdet er avsluttet. Utleier må først fremme kravet til leietaker, helst skriftlig. Dersom leietaker ikke er enig i utleiers krav, kan utleier gå til sak ved å kontakte Forliksrådet eller Husleietvistutvalget. 

Gjelder utleiers krav skyldig husleie, kan utleier kontakte banken, som på visse vilkår kan utbetale denne fra depositumskontoen. Det er en forutsetning at depositumkonto og husleiekonto er i samme bank for at utleier skal kunne fremme krav om dekning for ubetalt husleie direkte til bank, ref. Husleieloven § 3-5 og punkt 6 i kontoavtalen.

• Husleien må ha blitt innbetalt til utleiers konto i BN Bank.
• Leieavtalen må dokumentere at husleie skal innbetales på utleiers konto i BN Bank.
• Utleier må dokumentere overfor banken hva som er start- og sluttdato for leietakers betalingsplikt.

Dersom disse punktene oppfylles fremmer banken utleiers krav overfor leietaker per brev. Banken utbetaler skyldig leie til utleier dersom leietaker innen fem uker ikke dokumenterer å ha reist søksmål mot utleier.


Leietaker fremmer krav

Krav om frigivelse av depositum kan kun fremmes etter at leieforholdet er avsluttet. Leietaker må først fremme kravet til utleier, helst skriftlig. Dersom utleier ikke er enig i leietakers krav kan utleier gå til sak ved å kontakte Forliksrådet eller Husleietvistutvalget. 

Etter at leietaker har fremmet sitt krav til utleier uten å komme til enighet kan leietaker sende sitt krav mot utleier til banken. Banken fremmer da leietakers krav til utleier per brev. Banken frigir depositumet til leietaker dersom utleier innen fem uker ikke dokumenterer å ha reist søksmål mot leietaker

 

Hvis du tidligere har opprettet depositumskonto via Huseierne ble det automatisk opprettet en husleiekonto i nettbanken. Vi anbefaler at konto i BN Bank benyttes for innbetaling av husleie.

Avtale om depositum må inngås samtidig med inngåelsen av selve leiekontrakten. Utleier kan ikke etter at leiekontrakten er inngått, forlange at leietaker innbetaler depositum.

Når leiekontrakten er signert, opprettes depositumskonto. Denne skal stå i leietakers navn, men utleier kan bestemme i hvilken bank kontoen skal opprettes. Begge parter har innsynsrett på kontoen, men depositumet er sperret i leieperioden. 

Både utleier og leietaker må signere avtalen før kontoen blir opprettet. Kontoen vil ikke være tilgjengelig i nettbank før begge har signert.

Gebyr for depositumskontoen skal betales av utleier. 

I BN Bank kan utleier enkelt bestille depositumskonto i nettbanken. Både leietaker og utleier har innsynsrett på kontoen, men depositumet er sperret i leieperioden.

En depositumskonto er utleiers og leietakers sikkerhet for eventuelle skader eller skyldig husleie.

Dersom det er flere leietakere i samme bofellesskap eller leilighet, må hver enkelt leietaker opprette egen depositumskonto med utleier. Det er kun tillatt med én leietaker per depositumskonto. 

Leietaker er eier av depositumskontoen sammen med utleier som disponerer kontoen 

Utleier kan kreve depositum inntil seks ganger månedlig husleie, men det vanlige er tre måneders leie. 

Størrelsen på depositumet kan endres i takt med husleien. Denne er regulert av konsumprisindeksen og er ikke lov å justere oftere enn én gang i året. 

Ikke innbetal depositum til annen konto enn depositumskonto. Enkelte utleiere ønsker at depositum skal innbetales til sin private konto. Dette bør du ikke akseptere fordi depositumet da ikke vil være sikret iht. husleieloven.

Se husleieloven og depositumskontoavtale for regelverk og utfyllende info om depositum.

Utleier har hovedansvaret for vedlikehold av boligen (husleieloven), hvis ikke noe annet er avtalt. Dersom for eksempel dører eller vindusruter skiftes ut, er dette utleiers ansvar.

Hvis utleier ikke overholder plikten til å vedlikeholde boligen, kan leietaker kreve avslag i husleien. Hvis det er snakk om større mangler, kan leietakeren si opp avtalen.

Er ikke annet avtalt, er leietakeren forpliktet til å vedlikeholde følgende deler av boligen:

  • dørlåser
  • kraner
  • vannklosetter
  • elektriske kontakter og brytere
  • røykvarsler og brannslokkingsutstyr (nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og liknende)
  • varmtvannsbeholdere
  • inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen

Se husleieloven for mer informasjon.

I utgangspunktet har utleier kun adgang til boligen for nødvendig tilsyn og vedlikehold. Utleier kan ikke ta seg inn i boligen uten at leietaker i rimelig tid mottar forhåndsvarsel. Forhåndsvarsel er ikke nødvendig dersom formålet er å hindre skade på boligen som f.eks. ved vannlekkasje eller branntilløp.

  • Dersom leien har vært uforandret i ett år kan leietaker eller utleier kreve at leien endres. Endringen kan ikke være større enn endringen i konsumprisindeksen. Krav om endringen må varsles skriftlig med minimum en måneds frist.
  • Dersom leieforholdet har vart i mer enn to og et halvt år, kan leietaker eller utleier kreve at leien tilpasses gjengs leie (markedspris for leie av liknende husrom). Krav om endring må varsles skriftlig med minimum seks måneders frist.

For at en leiekontrakt skal være tidsbestemt, må det gå klart frem av kontrakten at den ikke kan sies opp og hvilken dato leieforholdet skal opphøre. Leieforholdet opphører ved utløpet av den avtalte leieperioden uten at partene trenger å varsle oppsigelse.

Hvis leietaker ikke flytter ut etter opphør av leieforholdet, må utleier sende skriftlig flytteoppfordring innen tre måneder. Dersom utleier ikke sender en slik oppfordring, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt.

Partene kan ikke si opp et leieforhold med tidsbestemt leiekontrakt. Om en av partene allikevel ønsker å si opp avtalen, må man derfor kontakte den andre parten for eventuelt å komme til enighet om endring/opphør i leiekontrakten. Sørg for at enigheten dokumenteres.

Dersom leietaker ønsker å si opp en tidsbestemt leiekontrakt, godtar ofte utleier dette dersom leietaker selv skaffer ny leietaker. Dette kan gjøres ved at leietaker selv leier ut til den nye leietakeren (framleie), eller ved at den nye leietakeren inngår avtale med utleieren.

Dersom leiekontrakten ikke har en bestemt dato for utløp av leieperioden, er den tidsubestemt. Partene kan da selv avtale hvor lang oppsigelsesfrist det skal være på kontrakten. Er ikke noe annet avtalt, er fristen tre måneder ved leie av vanlig leilighet eller hus og en måned for hybel.

Leietaker kan si opp leiekontrakten muntlig, men vi anbefaler allikevel skriftlig oppsigelse. Leietakers oppsigelse trenger ingen begrunnelse.

Nei. Utleier må varsle leietaker om oppsigelse skriftlig og med begrunnelse. Av oppsigelsen skal det også fremgå at leietaker kan protestere skriftlig til utleier innen en måned.

Utleier kan kun si opp leiekontrakten dersom:

  • boligen skal benyttes av utleiers husstand
  • eiendommen skal rives / bygges om
  • leietaker har misligholdt leieavtalen
  • det foreligger annen saklig grunn, f. eks. salg av boligen

Utleier kan ikke kreve utkastelse av leietaker uten at det foreligger tvangsgrunnlag. Situasjoner som kan være tvangsgrunnlag er:

  • manglende betaling av husleie
  • oppsigelse av leieavtalen
  • vesentlige brudd på leiekontrakten

Utleier kan aldri på egen hånd kaste ut leietaker, for eksempel ved å skifte lås eller fjerning av leietakers eiendeler fra boligen. Det er kun namsmyndighetene/politiet som kan kaste foreta en utkastelse.

Er leieforholdet avsluttet og partene enige om fordelingen av depositumet, kan man bestille frigivelse av depositumet via dette skjemaet.

Dersom utleier ønsker å få krav dekket gjennom depositumet, må kravet sendes til leietaker. Er leietaker uenig, må utleier gå til forliksrådet eller husleietvistutvalget for å få avklart om han kan kreve dekning gjennom depositumet.

Gjelder utleiers krav skyldig husleie, kan utleier kontakte banken, som på visse vilkår kan utbetale denne fra depositumskontoen. Det er en forutsetning at depositumkonto og husleiekonto er i samme bank for at utleier skal kunne fremme krav om dekning for ubetalt husleie direkte til bank, ref. Husleieloven § 3-5 og punkt 6 i kontoavtalen.

Ønsker leietaker å få depositumet utbetalt, må saken først tas opp med utleier. Blir ikke partene enige, kan leietaker kontakte banken. På vegne av leietaker sender banken et skriftlig krav om utbetaling til utleier. Leietakers krav vil bli utbetalt dersom utleieren ikke innen fem uker dokumenterer å ha reist søksmål i anledning saken.

Depositumskonto opprettes av utleier. Det er kun den som står oppført som utleier i leiekontrakten som kan opprette konto.