Logg inn nettbank
Hva er sekundærbolig?
En sekundærbolig er en bolig du eier, men som du ikke bor i til vanlig. Det kan være en ekstra bolig du har, eller en du leier ut til andre.
Unntaket er fritidsboliger og hytter, disse klassifiseres ikke på samme måte.
Sekundærbolig og skatt
Beregne formuesskatt
Å kjøpe en sekundærbolig medfører ikke økt skattebelastning i seg selv. Har du mange verdier, og lav gjeld, kan du være i posisjon til å måtte betale formuesskatt. Hvis du ikke skatter sammen med noen kan du ha en skattemessig formue på inntil 1,7 millioner kroner før formuesskatten trår inn.
Ligningsverdien av sekundærboligen er 100 prosent av dokumentert markedsverdi, mens til sammenligning er ligningsverdien av primærbolig 25 prosent av markedsverdi opptil 10 millioner kroner (og 70 prosent av den verdien som overstiger 10 millioner kroner).
Formuesskatt vil da beregnes på følgende måte for en person som har primærbolig, sekundærbolig, gjeld og ligner alene:
- Primærbolig - markedsverdi 5 000 000 * 25 % = 1 250 000 i ligningsverdi
- Sekundærbolig - markedsverdi 3 500 000 = 3 500 000 i ligningsverdi
- Samlet gjeld: 2 000 000 kroner
- Netto formue er da: 4 750 000 - 2 000 000 = 2 750 000
- Beregning formuesskatt: 2 750 000 - 1 700 000 (bunnfradrag) = 1 050 000 er da grunnlaget man betaler formuesskatt av.
Er man for eksempel et ektepar som ligner sammen er bunnfradraget 3,4 millioner kroner. Formuesskatten er på 1 % for formuer under 20 millioner og det er kun nettoformue over bunnfradraget som beskattes som formuesskatt.
Som du ser er det viktig å ta i betrakting at en sekundærbolig vil øke ligningsformuen din, og at du med dette kan komme i en posisjon som gir deg formuesskatt. Når du selger boligen er det viktig å vite at det er 22 prosent skatt på gevinsten. Går du med tap ved salg, kan dette føres som et skattefradrag.
Skatt ved salg av sekundærbolig
For at et boligsalg skal gi deg skattefri gevinst må du selv ha brukt boligen som bosted minst 12 av de siste 24 månedene. Ved salg av bolig vil som oftest ikke disse eier- og brukskravene være oppfylt, og man vil da ha en skattepliktig gevinst, eventuelt et fradragsberettiget tap.
Du må da beregne gevinsten eller tapet og føre dette inn i skattemeldingen. Gevinst/tap er differansen mellom utgangsverdien (salgssummen) og inngangsverdien (kjøpesum/kostpris).
Formuesverdi på sekundærbolig
Formuesverdien på en sekundærbolig er høyere enn for din primærbolig.
For primærbolig er formuesverdien på 25 prosent av beregnet markedsverdi for boliger under 10 millioner kroner. For primærboliger med beregnet markedsverdi over 10 millioner vil verdien som overstiger 10 millioner verdsettes til 70 prosent av markedsverdi i 2024 (50 prosent i 2022).
For sekundærboliger vil formuesverdien settes til 100 prosent fra 2024 (95 prosent i 2022). Sekundærboliger beskattes høyt da dette regnes som en pengeplassering, en slags sparing.
Utleie av sekundærbolig
Leier du ut en sekundærbolig kan dette påvirke skatten din. Leieinntekter må rapporteres, men samtidig kan du fradragsføre kostnader knyttet til utleieforholdet. Hvis du driver med korttidsutleie der hvert leieforhold har varighet under 30 dager er inntekt over 10 000 kroner skattepliktig. Da må du betale skatt av 85 prosent av overskytende beløp.
Skatt på utleie av sekundærbolig
Skal du leie ut sekundærboligen, er det viktig å sette seg inn i gjeldende skatteregler for utleie. Du vil da raskt finne ut at det er beskatning av leieinntekter, beskatning av formue, skatt ved salg av eiendommen, samt om du eier flere utleieenheter.
Overskuddet ved utleie skal skattlegges. Med overskudd menes leieinntekten fratrukket alle kostnader man har for å få denne inntekten. Man kan trekke fra blant annet:
- Felleskostnader
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt
- Vedlikehold av boligen
- Forsikringer
Husk at du selv må fylle inn disse opplysningene i skattemeldingen for å unngå skattesmell. Skattepliktig overskudd eller fradragsberettiget underskudd beregnes automatisk når du har lagt inn dine beløp i skattemeldingen.
Eier du flere enn fire utleieboliger, må du betale mer i skatt. Dette fordi skattemyndighetene betrakter det som utleienæring, og du vil bli beskattet med næringsinntekt på leieinntektene dine.
Sjekk om dine leieinntekter er skattepliktige hos Skatteetaten.
Fradrag
Når man leier ut sekundærbolig må man skatte av leieinntektene. Det betyr også at man har rett på ulike fradrag knyttet til utgiftene man har med utleieforholdet. Noen av utgiftene du kan føre som fradrag er:
- Vedlikeholdskostnader
- Forsikring
- Eventuell husleie i borettslag
- Kommunale avgifter
Du kan føre fradrag for kostnad knyttet til bruk av utleiemegler, både for kostnad med å finne ny leietaker, samt for forvaltning av leieforholdet. Hvis du selv gjennomfører visninger kan du få fradrag for reisen til og fra.
Når det gjelder vedlikehold av boligen kan du få fradrag hvis vedlikeholdet ikke ansees som en oppgradering/påkostning. Økt standard kan ikke utgiftsføres, men å utbedre for å opprettholde funksjonaliteten i boligen kan fradragsføres.
Kjøp av sekundærbolig
Krav til egenkapital for sekundærbolig
Ved kjøp av sekundærbolig vil banken stille mange av de samme spørsmålene, og gjøre de samme beregningene som de gjør ved kjøp av primærbolig.
Trenger du lån til sekundærboligen krever banken at du stiller med 15 prosent av kjøpesummen som egenkapital. Kjøper du sekundærbolig i Oslo gjelder de samme reglene med krav om 15 prosent egenkapital, og ikke 40 % som var gjeldende før 2024. I beregning av lån tar banken høyde for at du tåler renteøkning, og at totalt lån ikke overstiger fem ganger brutto inntekt.
Lån til sekundærbolig
Å kjøpe en bolig i tillegg til den du selv bor i, krever for de fleste lån i banken.
For å få lån til kjøp av sekundærbolig må du tilfredsstille de samme kravene til betjening og sikkerhet som ved kjøp av primær- eller fritidsbolig. Det betyr maks fem ganger inntekt for samlet gjeld og 15 % egenkapital. Banken vil også ta høyde for en eventuell renteøkning i fremtiden.
Det er viktig å ha i mente at det vil være to boliglån som nå skal betjenes, og dette må sees mot leieinntekt og skatt på denne. For mange er det verdistigningen på sekundærboligen som utgjør gevinsten i fremtiden, derfor vil beliggenhet og type bolig være viktig med tanke på fremtidig videresalg.
Spørsmål om sekundærbolig
Det avhenger av flere faktorer, men skattesatsen i år er 22 % av årlig netto leieinntekt.
Kort forklart er primærbolig boligen du eier og bor i, mens sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i (foruten hytte og fritidsbolig).
En fritidsbolig er en hytte, et feriehus eller en leilighet for fritidsformål. Boliger som verken er primærbolig, hytte eller fritidseiendom, betegnes som sekundærbolig.
Du kan låne opptil 85 % av boligens verdi, slik som ved primærbolig. Husk at din samlede gjeld ikke kan overstige fem ganger årlig inntekt før skatt.
